Регистрируем ипотеку: что нужно знать заявителю?

В Пермском крае из 76 тысяч зарегистрированных в 2015 году Росреестром договоров купли-продажи жилых помещений половина была с привлечением кредитных средств и средств целевого займа. К числу наиболее актуальных вопросов судебной практики с участием Управления Росреестра по Пермскому краю следует отнести проблемы регистрации ипотеки, возникающей на основании договора займа.

Гражданское законодательство Российской Федерации относит договор займа к числу реальных договоров, то есть заключенных с момента передачи предмета займа (денежных средств) (ст. 807, 224 Гражданского кодекса РФ). Незаключенный договор займа не может влечь какие-либо юридические последствия, в том числе являться документом, подтверждающим возникновение ипотеки в силу закона, поскольку ипотека не может быть установлена в обеспечение несуществующего обязательства (ст. 2 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)").

Факт заключения договора займа подтверждает выдаваемая заемщиком расписка или иной документ, удостоверяющий передачу займодавцу определенной денежной суммы, которые в целях поведения проверки заключенности договора займа подлежат предоставлению на государственную регистрацию.

Марина Суворова, начальник отдела правового обеспечения Управления: Непредоставление документа, подтверждающего передачу денежных средств по договору займа, является обстоятельством, препятствующим проведению регистрации устанавливаемой в обеспечение обязательств по договору займа ипотеки.

Государственный регистратор в таком случае принимает решение о приостановлении регистрации, и, если в период приостановления регистрации подтверждающий передачу денежных средств документ не представляется, принимается решение об отказе в регистрации.

Позиция регистрирующего органа о том, что незаключенный договор займа, по которому отсутствуют документы, подтверждающие передачу денежных средств, не может являться основанием для регистрации ипотеки, нашла поддержку в судах Пермского края. Обжалование в судебном порядке решений о приостановлении, отказе в регистрации, принимаемых по указанной причине, приводит к отказу в удовлетворении требований о признании решений о приостановлении, отказе в регистрации незаконными.

В связи с этим обращаем внимание граждан на необходимость предоставления на государственную регистрацию ипотеки, обеспечивающей обязательства по договору займа, документов, подтверждающих передачу денежных средств заемщику.